一个城中村“拆出”近百个百万富翁

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随着我国经济的不断飞速发展，城市化进程大大加快，我们所生活的城市正在发生日新月异的变化。近来，我们经常听到“城中村”、“城中村改造”这样的字眼儿，那么“城中村及其改造”究竟指的是什么呢？一个城中村改造项目又会涉及到哪些利益主体呢？

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啥是城中村

所谓城中村，又被称为“都市里的村庄”，是指农村村落在城市化进程中，其全部或大部分耕地被征收、征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。而从广义上讲，城中村泛指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于城市管理之外、生活水平低下的居民区。

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为啥要进行城中村改造

城中村往往伴随着诸多社会问题：首先，城中村人口构成复杂，其中包含着大量外来流动人口，治安环境差；其次，房屋等建筑物未经整体规划，存在大量违法违章建筑，居住环境差；再次，城中村基础设施建设滞后，排水排污系统不发达，垃圾回收处理不及时，卫生条件差；最后，也是最难解决的问题，城中村土地使用权属不清晰，宅基地、工商业用地相互交织，存在大量非法出租、转让、倒卖等现象。

城中村的存在严重影响城市的市容市貌，阻碍城市的发展。也正因如此，出“城中村改造”，使其摆脱自身发展的恶性循环并与周边城市环境衔接，已成为刻不容缓的任务。

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城中村改造一般要经过哪些流程

国家目前尚未对城中村改造进行统一立法，但从全国各地已经率先实施城中村改造的地方政府出台的政府规章或文件中，可以归纳出城中村的改造一般要经过“规划—土地收储—拆迁—建设”四个步骤：

  （一）规划

首先由各区政府(开发区管委会)提出城中村改造项目申请，由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。另外，城中村改造项目控制性详细规划由各区政府(开发区管委会)会同市规划局组织编制，报市规委会审定。

  （二）土地收储

城中村改造涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。

  （三）拆迁

拆迁的第一步是对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示。拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府(开发区管委会)核定。

  （四）建设

城中村改造拆迁安置房和公共设施建设规模与标准由市规划局会同市建委、审计局、土地储备中心及各区政府(开发区管委会)核定，或者也可以由村集体自行建设或者委托开发商代办及合作建设。

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城中村改造涉及利益主体主要有哪些

在城中村改造的整个过程中，与老百姓的利益联系最紧密的环节非拆迁莫属。在征收拆迁法律关系中，被拆迁人是指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。据此，城中村改造项目所涉的利益主体就是指项目所涉土地、房屋的所有权人。但事实是，“城中村”大都建筑密度很高，外来人口多，很多村民没有工作，很多还是靠出租违章建筑为生。

政府的征收行为与承租人利益直接挂钩，承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人，但是，拆迁活动势必会影响到房屋承租人的居住、生产经营和生活，势必给其带来损失。这就决定了在城中村改造项目实施的利益协调过程中，承租人也是一个不可忽视的利益主体。

针对被征收房屋所有权人：在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。依法成立的拆迁补偿安置协议，受法律保护。补偿安置方式可以是产权调换，也可以是货币补偿，被拆迁人对补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择，否则，补偿安置协议无效。

如果双方在签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

针对被征收房屋的承租人：根据现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，承租人不属于独立于被征收人之外的补偿对象，不再是此次行政立法保护的对象。因此，现行条例框架内，承租人因征收而遭受停产停业的损失，无权直接要求征收部门进行补偿。

那么，承租人的利益该如何保护呢？《物权法》第121条之规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”

据此，承租人作为民法上的用益物权人，可以根据上述规定向房屋征收人主张相应补偿。当然，主张权利时应当合理考虑剩余租期、停产停业损失、及其他损失等项目，不宜漫天要价，影响拆迁进展。

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